Die Baukosten sind das günstigste bei Gebäuden

Prof. Uwe Rotermund von rotermund.ingenieure beziffert Gebäudekosten über den Lebenszyklus mit so erschreckenden wie belastbaren Werten

Prof. Uwe Rotermund von rotermund.ingenieure beziffert Gebäudekosten über den Lebenszyklus
mit so erschreckenden wie belastbaren Werten



(cafm-news) Gebäude kosten Geld – vor allem, nachdem sie gebaut sind. Das hat Prof. Uwe Rotermund von rotermund.ingenieure bereits mehrfach in Vorträgen erläutert. Die Zahlen, die er hierbei auftischt, werden vielen nicht schmecken. Und das, obwohl sie noch gar nicht das gesamte Desaster aufzeigen. Grund genug, mit ihm ein Gespräch zum Thema zu führen:



CAFM-News: Prof. Rotermund, Sie haben in verschiedenen Vorträgen immer wieder darauf verwiesen, dass Gebäude während der Nutzungsphase deutlich mehr Kosten verursachen als beim Bau. Wie verhält sich die Relation genau?

Rotermund: Unsere Untersuchungen zeigen, dass die Nutzungskosten von Gebäuden die Errichtungskosten um das bis zu Neunfache übersteigen. Dies ist natürlich abhängig von der Gesamtnutzungsdauer und dem Betrachtungszeitraum.



CAFM-News: Und wer sind die Spitzenreiter?

Rotermund: Spitzenreiter sind Industriegebäude mit Faktor 9,1, dicht gefolgt von Bürogebäuden (8,9) und Krankenhäusern (8) – unter Berücksichtigung der Gesamtnutzungsdauern nach den bekannten Verfahren der Immobilienwertermittlung.



CAFM-News: Und wer die Schlusslichter?

Rotermund: In unserer Untersuchung sind das Sporthallen mit Faktor 1,8. Außerdem Schulen mit Faktor 3,4 und Labore mit Faktor 4,3. Allerdings haben wir bei allen diesen Gebäuden Lücken in der Datenlage, so dass sie in der Realität kaum unter Faktor 5 bis 6 liegen dürften.



CAFM-News: Es gibt also keine günstigen Gebäude?

Rotermund: Das kommt auf die Betrachtungsweise an. Es gibt im Bankenumfeld Gebäude, die mit einem Faktor von knapp 3,1 sehr gut dastehen. Hier sind die Zahlen auch weitgehend belastbar dokumentiert.



Beim Blick auf die Lebenszykluskosten scheinen Sporthallen günstig – leider, weil oft Zahlen für die belastbare Bewertung fehlen

Beim Blick auf die Lebenszykluskosten scheinen Sporthallen günstig – leider, weil oft Zahlen für die belastbare Bewertung fehlen





CAFM-News: Dann muss ich mich bei der Betriebsphase also auf ein solides Finanzpolster verlassen können?

Rotermund: Das ist grundsätzlich anzuraten, auch jenseits von Gebäuden (lacht).



CAFM-News: Gibt es noch weitere Kosten, die im Zuge des Gebäudebetriebs zu bedenken sind?

Rotermund: Gebäudebetrieb meint Kosten, die im Alltag entstehen, zum Beispiel Verbräuche, Instandsetzungen und Reparaturen. Hinzurechnen müssen wir noch langjährige Sanierungskosten während der Nutzungsdauer der Gebäude. Die liegen noch einmal zwischen dem 0,7- bis 1,2-Fachen der Errichtungskosten.



CAFM-News: Wenn ich mein Haus lang genug nutze, habe ich es quasi mehrfach bezahlt?

Rotermund: Das kann man so sagen, ja. Und diese Kosten werden noch steigen. Durch den gegenwärtig Trend zu einem immer höheren Technisierungsgrad der Gebäude werden zwei Effekte eintreten: Auf der einen Seiten werden diese Gebäude instandhaltungslastiger, auf der anderen Seite werden die Technologien eine Nutzungsdauern haben, die weit kürzer als die Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes ist und auch deutlich kürzer als die von bisher üblichen Einbauten wie Fenstern, Türen oder Böden. Die neuen technischen Einrichtungen werden häufiger upgedatet, modernisiert oder sogar ausgetauscht werden müssen. Das wird zu einer weiteren Verschiebung der Verhältnisse führen. Also zu einer noch teureren Nutzungsphase.



CAFM-News: Womit wäre dann zu rechnen? Mit dem Zwanzigfachen der Errichtungskosten?

Rotermund: Ein pauschaler Wert lässt sich nicht angeben. Die Verhältnisse sind ja immer von Gebäudetyp und individueller Ausstattung abhängig und auch von der Qualität der verbauten Komponenten, ihrer Wartung und den Sanierungszeitpunkten. Wir empfehlen daher eine frühzeitige Betrachtung der Lebenszykluskosten.



CAFM-News: Wie sehr kann Software in diesem Kontext unterstützen?

Rotermund: Bei solchen Zahlen empfiehlt es sich praktisch zwingend, auf Software und einen belastbaren Datenpool als Unterstützung zu setzen. Anders sind die Komplexität, aber auch die nötigen Prognosen nicht zu meistern.



CAFM-News: Für den Bau heißt das BIM?

Rotermund: BIM liefert zu verschiedenen Zeiten die Basisdaten zur Berechnung der Lebenszykluskosten, die wir extern mit hierauf spezialisierten Tools berechnen und dann in das BIM-Modell zurück geben.



CAFM-News: Lebenszyklus ist aber eher die Domäne von CAFM?

Rotermund: Außerhalb des Forschungskontextes ist das korrekt. Ideal wäre, wenn in den CAFM-Systemen die Daten für ein externes Benchmarking gesammelt und im Vergleich analysiert würden. Gegenwärtig ist das leider überhaupt nicht der Fall.



CAFM-News: Sollte dann bei BIM auch CAFM mitgedacht werden?

Rotermund: Ich würde sogar noch weiter gehen und sagen, beim Einsatz von BIM sollten neben CAFM auch gleich die weitere IT-Gesamtarchitektur mit einbezogen werden, beispielsweise kaufmännische Systeme. Erst in der Gesamtschau entfalten sich die optimalen Potenziale. Wichtig ist, dass eine professionell aufgesetzte IT-Gesamtstruktur entworfen wird – augenblicklich geht da noch sehr viel durcheinander.



CAFM-News: Und ließen sich damit auch die Verhältnisse von Nutzungs- zu Baukosten ins Positive verschieben?

Rotermund: Ja, auf jeden Fall! Der Idealzustand wäre: Berechnung der Lebenszykluskosten in frühen Projektphasen, Definition von realistischen Zielgrößen für Planung und Bau und anschließend die Unterstützung des zyklischen externen Kostenvergleichs durch das CAFM-System. In Deutschland ist mir noch kein Projekt bekannt, in dem diese ideale Vorgehensweise umgesetzt wurde. Die alleinige, teilweise sehr vereinfachte Berechnung der Lebenszykluskosten im Rahmen einer Gebäudezertifizierung ist bei weitem nicht ausreichend! Allerdings ist positiv zu erwähnen, dass erste, von uns unterstützte Projekte, jetzt in die Bauphase gehen. Ob in diesen Projekten der CAFM-Einsatz klappt, liegt an der Umsetzungsbereitschaft der Systemlieferanten.



CAFM-News: Vielen Dank für das Interview.




Prof. Uwe Rotermund

Prof. Uwe Rotermund ist als Gesellschafter von rotermund.ingenieure und als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Facility Management (Ingenieurkammer Niedersachsen) in vielfältigen Projekten der freien Wirtschaft und der öffentlichen Hand tätig. Zudem lehrt und forscht er im Bereich Immobilien-Lebenszyklus-Management und Facility Management an der Fachhochschule Münster.





Abbildungen: rotermund.ingenieure



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